2012年3月30日星期五

房地产篇-柴久兄分享房地产投资

PART 1.
1.注册公司买楼是有办法解决掉给20%税务。
2.一些银行愿意提供100%贷款给做低风险生意的公司,那100%不完全是flexi loan,可以是20%OD,由banker决定。
3.两个人联名买楼,一个人做借贷者(他不超过2间),一个人做担保者(他超过3间),可以借90%,只有CIMB和Alliance允许这样做。
4.AIA的房贷已经从30年提高到40年,4.85%p.a 和5.25%p.a(zero moving cost),假设BLR永远不会低过5%,或者拿来自住的,fixed rate还真的可以考虑。
5.只要跟他人注册公司联名买楼,他是借贷者,你是担保者,担保者的个人CCRIS不会出现这负债,意思就是,他可以无止尽瞒过银行拥有无限房产。

另外,其实70%限制一出,MBSB不受限制好像没多少人懂,利息高,没错的话也有高过100%的loan,类似renovation和MRTA的东西,我在寻找着有料的MBSB banker.

红狼兄确定了那劲爆100%商业贷款记得分享它的条件哦。
你们超过25间正现金流房产,support在公司的profile,加上PLC Prop,谈判筹码是真的不同滴。

有件事要请教:
银行提高BLR的话,每间银行都强制每月供款一定要增加,还是增加贷款年份?好像不同银行不同做法。
红狼兄-多数都需要增加供款数额,这也是提高BLR的目的所在 
如果强制每月供款增加,没供到那个数额的话,CCRIS还是一直'0'吗?
红狼兄-  供少的话,银行会打电话来追债
我最近就遇过这个问题,支票上少写了RM2,银行打两次电话来追,叫我补回RM2
关于CCRIS是否会是'0',这要视credit official的决定吧 

如果银行没强硬提高每月供款,CCRIS又美美的话,我宁愿它增加我的贷款年份,这是求之不得的。
问题是,本来就供到70岁的话还能去到80-90岁吗?


房产投资要搞大来做,make connection非常重要,尤其我认为最重要的还是Banker。

跟C咖banker借不到90%,跟A咖banker还是借到90%
Profile不好跟A咖Banker借不到钱,却可以跟相熟的A咖banker借到钱
跟A咖banker借到90%,或许可以跟S咖banker借到100%
借到尽了,跟相熟的A咖Banker借不到,可以跟相熟的S咖banker继续借
万一有什么代之,相熟的S咖banker还可以帮你解决融资周转的问题,银行是欢迎谈判滴
用公司借政府低息贷款,拿不用还的政府grant,S咖banker能做到吗?能,share share就万事掂。

结论:要找到S咖Banker

100%贷款政府怎样吹都好,还是Banker话事。
楼市不好,Banker降低利息,推出更好的配套还是可以成为推高楼市的最强动力
例子:贷款40年,DIBS等
政府限制70%也好,Banker还是有办法走漏洞让买家拿到90%以上的贷款
当然政府还是可以来更硬的,加上Banker也感觉到高风险决定收伞的时刻,就是楼市崩盘的最强动力。

结论:(最近想到的) 成也Banker,败也Banker!
××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
PART 2.

那个paid up capital的税是那样没错。

房产投资的注册公司有两种
1.Investment Holding Company(纯投资用途的公司)
2.Business of Holding of an Investment(一般生意公司买房产)

不止卖屋的盈利,租金也算是income。
租金收入可以弄成投资收入和生意的收入(个人投资也一样)。
其中一种可以节省更多税务。

2012年3月26日星期一

Attitude … Always scores 100 marks to succeed… Find the reason

If
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
is equal to
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Then,
Hard Work
H+A+R+D+W+O+R+K
8+1+18+4+23+15+18+11 = 98%
Knowledge
K+N+O+W+L+E+D+G+E
11+14+15+23+12+5+4+7+5 = 96%
Love
L+O+V+E
12+15+22+5 = 54%
Luck
L+U+C+K
12+21+3+11 = 47%
most of us think this is the most important ??? )
Then what makes 100% ?
Is it Money ? .. NO ! ! !
M+O+N+E+Y
13+15+14+5+25 = 72%
Leadership ? …. NO ! ! !
L+E+A+D+E+R+S+H+I+P
12+5+1+4+5+18+19+9+16 = 89%
Every problem has a solution, only if we perhaps change our attitude.
To go to the top,
to that 100% ,
what we really need to go further… a bit more…
ATTITUDE
A+T+T+I+T+U+D+E
1+20+20+9+20+21+4+5 = 100%
It is our ATTITUDE towards Life and Work that makes OUR Life 100% successful !
ATTITUDE IS EVERYTHING
Change Your Attitude ….. Be “Prazactive” … And You Change Your Life !

2012年3月24日星期六

冷眼随笔:一只香甜的馅饼(PIE)●冷眼

PIE就是西式馅饼,多数以肉或果肉为馅烘烤而成,如肉馅饼(meat pie)或苹果馅饼(Apple Pie)。有时我们就索性叫馅饼为“派”,我们也常用as good as pie(好极了)来形容“美事”或“妙事”。
我居住的地区,有一间非常经典的英式茶屋(tea house),下午三、四点,到该茶屋去喝英国早餐茶,吃一只苹果派,是我退休生活中的一项享受。
每次吃苹果派时,我就会自然而然的想到上市公司PIE,并且在脑中温习了PIE的资料——每股净利多少、派息若干之类。
我持有这家公司一点微不足道的股份,作为长期投资,由于派息丰厚及稳定,即使在经济不景时亦没减低,对于我这个退休人来说,PIE真的是一只香甜的馅饼,所以也没想过要卖掉。
PIE就是广宇工业有限公司(PIE Industrial Bhd)简称,是台湾一家上市公司的子公司。
PIE就是母公司Pan-International Electronics的简称,是一家国际公司,子公司分布在台湾、中国、马来西亚、泰国、越南和美国,产品服务范围涵盖车业、通讯、电脑、消费、工业及保健业,所提供的产品包括:⑴电线(特殊用途)及联接器;⑵电线组件及组合;⑶电路版;⑷电路版组件及组合;⑸整体系统组合。
列亚洲50杰出公司
台湾广宇其实是鸿海精密工业股份有限公司,也就是富士康科技集团(Foxconn)的成员。这个集团是世界最大的合约制造服务商,曾在2007年被福布斯(Forbes)选为亚洲50间最杰出公司之一。
台湾广宇拥有大马广宇51.44%股权。
马广宇的资本为6400万令吉,过去5年的每股净利如下:
该公司派发丰厚的股息之后,仍拥有大量现金。该公司在去年12月30日时,手头持有的现金高达1亿351万令吉,在扣除2500万令吉的短期负债后,净现金高达8303万令吉,每股拥有现金1令吉30仙。
该公司的2011年年报尚未出炉,不过,在2010年年报中,该公司董事主席说:“本集团在2010年买进两间工厂作扩展业务用途,预料新工厂将在2012年作出盈利贡献。”
据悉,扩展计划总投资额高达5000万令吉。
该公司在2月24日发表的去年第4季季报中说:“本集团在未来的季度中,无论是营业量或盈利,都将持续增长。”
该公司去年第四季每股净利高达24.74仙,比第三季的13.82仙增加80%。难怪业绩出炉后,股价持续攀升,可见市场看好其前景。

2012年3月20日星期二

个人管理 - 第四代时间管理

在《个人管理 - 目标管理之前,你会时间管理吗》中讲了时间的四象限图,在《高效能人士的七个习惯》中的要事第一中也着重讲解了时间管理,本篇对第四代时间管理方法进行介绍,让大家对第四代时间管理方法更加清楚。

四代时间管理理论

  在时间管理领域里,每一代理论都是在前一代的基础上发展起来的,而每一次发展都能让我们更好的掌握生活。
  1. 第一代:普遍使用便条和办事清单,明确生活中的各种需要。没有提到有限顺序的概念。
  2. 第二代:使用日历或日程表来安排约会的进度计划,反映需要提交计划的时间并预先安排未来的活动。使用这个管理的人有一定的自我控制能力,但没有按照重要性对任务进行排序,缺少成就感,因为时间总是被日程表所左右。
  3. 第三代:注重确定长期、中期及短期目标,然后再根据价值观合理的安排精力和时间,这种理论提倡对每一天进行合理规划,制定一个明确的计划来完成最重要的目标和任务。虽然这种时间管理方法有了很大进步,但是人们发现这种对时间“高效率”分配和使用通常达不到预期的目标,限制了我们的视野,让我们只注重每天的计划。有很多人不再使用这种细致入微,让人备感拘束的时间管理计划和日常安排,而重新起用第一代和第二代管理时间的技巧。
  4. 第四代:关注的重点不应该是如何管理时间,而是如何有效的管理自己。人们的满足感通常来源于期望与期望的满足,而这些都是在我们影响圈范围内。第四代时间管理方法注重的不再是具体的事务和时间分配,而是如何维持产出和产能之间的平衡

第二象限

  上图为时间管理矩阵,在我之前blog也出现。第一象限是重要紧急的任务,很多人都会认为这是最应该花时间解决的,但是如果你过份注重第一象限的活动,那么这个象限的范围就会变得越来越大,最终占据你全部的时间和精力,这个我是深有体会。下图是我两年前的一个时间测试结果,大部分时间做的都不是第二象限的工作,这个时候就会感觉压力大、精辟力尽、被危机牵着鼻子走、忙于收拾残局等。
  把本节标题写为第二象限的目的就是想告诉大家,第二象限的活动才是高效个人管理的核心,因为这个范围内的活动虽然不紧迫,但是却十分重要。对第二象限的投入,会极大的减少以后第一象限的投入,这样你就不会再有那种被事情追着跑的感觉了,压力也不会太大。下图是我去年测试的两次时间管理图,我更多的关注是第二象限了,比如做的架构、人员的培训、敏捷方法的实施等,如果没有很好的架构、人和方法的支持,我想我只要呆在项目组,那责任心就会驱使我去做第一象限的工作,每天就会处于忙碌的状态。而正是由于对这些看似不是很重要很紧急的投入,现在才能更好的分配我的时间,项目组才能更好的运转。  

勇于说“不”

  挤出时间来做第二象限内的活动需要有积极处世的态度,因为第一和第三象限的活动会主动来找你。在一开始的时候,如果要挤出时间去做第二象限的活动,只能从第三象限和第四象限的活动入手,因为你不能将第一象限中既重要又紧迫的事情放在一边不管。主要大家在收集时间的时候,不只是工作时间,要把一切可利用的时间都放进去。
  人的时间和精力都是有限的,所以你必须对某些事情说“不”,我在《责任不仅仅是只做份内的事》中也简单说过。我们对那些表面看上去十分紧迫的事情要勇于说“不”,即使这个紧迫的事情是能够帮助别人的,但如果将既定的原则抛到一遍,那么这件事就将成为成功到了的障碍,你的目标达不到,团队的目标也达不到。

你也来测一下吧

  如果你总是救火,你觉得自己无所事事,你觉得被人剥削,那么你也来通过网站Franklin Covery Online Assessments进行问题回答,测试一下自己的时间分布图吧。就如它自己所说并不是很精确,但是有参考价值。
  测试的结果如果相差太大或不满意,那么你要首先区分你的时间是按照个人价值观和公司价值观权衡出来的吗?如果是,那么你就要想想你自己的时间是否利用好了,有没有浪费的呢?如果确定你的时间认识是很准确的又利用好了时间还达不到效果,那就看看是否环境不利于你的时间管理?如果是的话,那你要不就是先适应环境再改变环境,要不就是换一个环境。

安東尼‧羅賓-人類六種基本需要(Six Human Needs)

安東尼‧羅賓(Anthony Robbins)

人類六種基本需要(Six Human Needs):

1. 肯定/舒適(Certainty / Comfort)
所有事情須要是肯定的、特定的,能令人感覺到有安全感。這類型的人希望避免任何改變、避免任何痛苦,傾向於享樂方面。覺得Certainty很重要的人,會希望生活穩定、舒適、安全,可以被預算,希望自己受保護。他們不太喜歡改變,要清楚將來會怎樣,無論是關係、財政甚至是環境,他們都會是傾向喜歡穩定的、舒服的和安全的選擇。

2. 不肯定/多元化(Uncertainty / Variety)
和第一類型的需要剛好相反,這些人須要變化。過多元化,有挑戰性的生活,他們喜歡生活多姿多采、喜歡改變、喜歡改善、驚喜和新鮮感,喜歡刺激的事物。他們可能喜歡轉換環境,改變工作或居住地方。
正如上文所述,如果大家的需要不同,便會影響大家之間的關係。因此如果夫婦中,一個傾向於Certainty,而另一個傾向於Uncertainty,便會很容易令大家產生一些磨擦。一個可能喜歡經常搬遷到不同地區體驗生活,可是另一方喜歡安定,大家如果不明白對方需要的話,便容易引起分歧及爭執。

3. 重要性(Significance)
有些人希望其他人特別尊重他,或者別人需要他,和其他人比較時會覺得自己是較好的。他們自尊心較強,喜歡競爭、喜歡標準、喜歡紀律,別人對他的感覺是希望他人覺得自己是重要的。這類型的人需要別人給他很多的注意力,很多的關心和照顧。

4. 愛/聯繫(Love / Connection)
每個人都需要愛,愛是指男女間之愛情,聯繫則是指朋友之間的聯繫。有些人特別需要這些感覺,感覺有親密的人陪伴在側、一種被愛被接受及親密的感覺。

5. 成長(Growth)
當我們停止成長,我們便會死!我們提議人是應該不斷成長的,有些人喜歡不停地成長、不停地進步,他們會覺得這是人生的需要。相反,如果另一方停滯不前時,大家會把距離越拉越遠。

6. 貢獻(Contribution)
貢獻是指超越自己,把自己有的東西給予其他人。當自己的生活基本需要如物質或金錢都足夠時,便會到達另一個需要,便是超越自己去幫助其他人,給予別人他們沒有的東西。

2012年3月17日星期六

如何准确计算房地产投资回报率

如何准确计算房地产投资回报率

据中原地产从业员的经验所得:目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为:
  
租金回报率=每月租金收益 ×12/购房总价
  
举例:投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000 元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。何先生将其以月租金3000元出租。
  
那么计算租金回报率=3000×12/420000=8.6%
  
这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
  
中原地产的从业员建议,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报,公式为:
  
投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
  
以上述举例的数据代入分析:由于何先生买的是二手房,可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)×12/130000=9.2%
  
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
  
目前广州房地产市场上,住宅投资回报在6%以上,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出,虽然,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,但如需要考虑所有因素,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就已经足够。


[中律网]

大头的话:


想知道这个产业可否投资,可以运用以上的formula来计算,ROI=(年租金-年开销)/购买价x100%,大头理想的回酬是6%以上。

文章来源:http://bigheadtarget.blogspot.com/2010/06/blog-post_07.html

2012年3月5日星期一

本益比不能只看表面

一家公司的股价可能会在没有取得重大收益的情况下上涨,但从本益比可以推测股价是否可以维持升势。投资者能大概了解购买某公司股票是否面对较大风险。
投资者都知道股票要“买低卖高”,但却知易行难。一只股票值不值得投资,不能孤立看待。投资者应该把它跟同行业的其他股票相比较,来判断股价是否过高或过低。其中两个最常用来比较股价的比率,是本益比和股价净值比。

  ●本益比(Price-to-Earnings Ratio或P/E)

这是一项把公司现有股价跟每股收益(Earnings per Share)作出比较的估值比率,在众多股票比率中最广为人知。计算的方法是把公司股价除以每股收益,因此以倍数(multiple)来显示。
例如,某公司的股价是3元,每股收益是0.20元,那么本益比就是15。
本益比让我们知道,投资者到底愿意为某一家公司的每一元收益付出多少钱。如果一家公司的本益比是15,我们可以解读为投资者愿意对该公司目前的一元收益,支付15元。
在一定程度上,高本益比意味着投资者认同公司的增长潜能。
本益比应与同行业比较
不过,要注意的是,单是知道一家公司的本益比并没有多大意义,只有把这家公司的本益比跟同行业其他公司的比较,才能看出本益比的差别。
如果拿一家科技公司的本益比跟一家房地产公司的本益比相提并论的话,可说是风马牛不相及,毫无意义。
换个角度来说,本益比正是投资者用来对同行业公司做比较的量尺。
比较相同行业的不同公司本益比的目的是什么?其中一个答案是,投资者能够借以推论某公司股价是否合理或者能够持续,甚至上涨。
此外,投资者也可以比较历史本益比。以五年或十年为限,投资者可以通过比较现在和过去的本益比,来决定现在的本益比是否合理或偏高。
一般上,一家公司的股价可能会在没有取得重大收益的情况下上涨,但是从本益比可以推测股价是否可以一直维持升势。
也就是说,投资者能够大概了解自己购买某公司股票是否面对较大风险,即股价可能不再高涨,或者甚至在将来“沉入水底”(滑落至低于买入价)。
当然,如前所述,投资者无法从本益比的绝对值来判断它是过高或过低。例如本地一些医药股都拥有高本益比,但投资者未必认为它们过高。
比较同一行业的公司,若当中某些公司的本益比比其他公司来得低,就意味着这家公司的股票相对来说是便宜的。
不过,某个股票是否值得投资,不应该以价格低作为唯一要求。很多时候,本益比偏低,可能意味着许多投资者不看好该家公司,质疑管理层的能力,或者未必不看好该公司,而是对它不甚了解。
还有另外一种对本益比的解读,就是把本益比看成是在公司业务没有改变的情况下,投资者所预见的回本期。比如本益比是10,就代表投资者预见可以在10年回本。
高本益比的原因之一,是投资者估计公司的盈利将来会越来越高。如果投资者认为公司的盈利会每年翻一两倍,也会更愿意购买高本益比的股票。

而某只高本益比的股票也会在达到投资者预期的情况下,继续受到追捧。不过,如果事与愿违的话,那么该只股票的高本益大多会回落到合理水平。
值得注意的是,本益比是根据收益计算出来的,因此收益的计算方式将决定本益比有多精确。计算方式若动了手脚,那么本益比就不准确了。
此外,本益比只适用于有盈利的公司。蒙受亏损的公司,由于每股收益是负数,因此无法计算出本益比。
股价净值比低可买进

●股价净值比(The Price-to-Book Ratio,P/B)

股价净值比是将股价除以公司净值而得出的比率。跟本益比相同的是,它也是以倍数显示。
一家公司的净值,是公司的资产负债表所显示的资产价值。如果公司清盘的话,大概也是这个价值。
某公司股票的股价净值比,显示投资者到底愿意支付多少钱来购买该公司每一元的账面净值。一般来说,如果股价净值比低的话,就表示该股票被低估,可以考虑买进。
如果股价净值比是1,那么意味着如果公司破产,所有的资产被脱售,该股价正是这家公司一个股份的价值。这些资产可以是器材、建筑、土地和任何可以脱售的东西,包括公司持有的股票和债券。
跟本益比不同的是,股价净值比适用于某些行业,尤其是银行。这是因为每家银行的业务模式在整个银行业中相当类似,多数资产都是给予借贷者的贷款,而贷款的估价一般也不会高于历史成本(historical costs)。
股价净值比不包括无形资产
了解股价净值比是有用的。有些成熟的行业已经没有多大的增长空间,但是以资产来说却拥有可观的价值。
上面所提到的资产,并不包括无形资产,例如商誉。也就是说,股价净值比是相当保守的一项测量,只反映出投资者愿意付钱购买的实质资产,而非比较难定出价格的无形资产。
可是,万一某家公司拥有许多重要的无形资产例如技术和知识等,那么公司的股价净值比就会具有误导性。
当然,单是依靠本益比和股价净值比,或许还不能让投资者作出最明智的决定。投资者在使用这两项比率来分析股票时,也可以考虑加入股益收益率(Dividend Yield)、自由现金流量(Free Cash Flow)、债资比率(Debt-Equity Ratio)。相信在分析更为充分和信息更加充足的情况下,投资者能够作出更好的选择。

2012年3月4日星期日

米兰兵法:向发展商买产业好处多

基本上,有两种方式购买产业。你可以向发展商购买尚在建筑的新单位(有些发展商有销售已完成的新单位,或有可能是未售出的单位),或者你可以从二手市场购买旧产业。
在1997年之前的“大马能”或高经济增长时代,最容易赚钱的方法便是趁产业推出市场时,向发展商订购3个单位。
当产业在2至3年后竣工时,你把其中2个单位卖出,所赚取的盈利将足以还清第三个单位的贷款。
那个时候,看见人群为了订购几个单位而排队几天,甚至是几晚,是很正常的事情,情况和1、2年前一样。就算是排队的号码也很值钱!
这就是“动机买家”(Motivated Buyers)的时代——人们都有一种“怕输”(福建话为的心态,害怕在所有单位被认购之前,无法订购到足够数量的好单位。
价格或发展商的信誉反而不是一个问题。当时的想法是以高价买,更高价卖!
选择信誉好发展商
自1997/98亚洲金融危机后,看见一些遭搁置或劣质项目,从而窥探向发展商购买产业的高风险。这些投资策略至今仍然有效。
想在今天的市场成功,你必须:
a)选择合适的产业类型,因为生活方式是当今最重要的因素。
买家所关注的东西包括摩登设计、设施,如游泳池、保安、至少2个停车位以及进出方便等等。
b)选择有信誉和记录良好的发展商,因为“发展商风险”极高。
c)选择合适的地点,即高需求以及目前和未来的供应低。
d)在合适的时机或价格购买。建议你看准购买的时机,以及避免在市场高峰期购买,以防万一当产业在2至3年竣工后,遇上经济低迷时期。理想的情况下,你应该在市场低迷或经济走出衰退时购买。
在这篇文章中,我们应该研究向发展商购买的优势。
【向发展商购产业的9大优势】
1)有机会以“廉价”购买
发展商的价格通常都是最低价。因此,在大多数情况下,你是以最低价购买,当然发展商已经为该单位作出合理定价,而且地理位置是十分优越的。
因此,重要的是要做好功课,以确保发展商的销售价格可媲美与同一地区内的其他发展商。为质量相似的项目作出价格比较的最佳方法是,根据每平方尺的价格。
2)在最短的时间内,价格快速升值
吸引许多投资者向发展商购买产业的最大优势是,价格通常在最短的时间内,最快升值。当产业在2至3年后竣工时,价格通常会增值至少10至20%,这计算了利息与持有成本。
假设你支付的首期是10至20%,这意味着在短短数年内,获得100%或更多现金回酬。
3)指定人士获得折扣
许多发展商为公务员、土著、公司职员及商业伙伴等等,提供5至10%折扣。如果你有幸获得折扣,应该考虑充分利用它,因机会不可能永远存在。
另一个可以享有折扣的方式便是,连同有兴趣的朋友、亲戚或者同事,向发展商购买。与其你们每个人各自购买1个单位,你可以组队,与发展商洽谈团购的折扣。
4)“早起的鸟儿”(EarlyBird)的优势
俗语说:“早起的鸟儿有虫吃”。如果你是一个“早鸟”,你可以选择你喜欢的单位,它可以面向一个公园、早晨的太阳、角头单位、高楼层等。通常,你还可以享有一个具吸引力的“早鸟”优惠!
许多投资者在发展商推出项目初期已作出投资,一旦后期阶段以更高的价格推出,早期阶段的价格将自动水涨船高。
5)全新单位
你可以给自己购买一个全新且富有最新现代设计与布局的产业,而不是购买一个已经20年的旧单位,需要不时进行重大维修或重新油漆。
6)保证无缺陷
根据房屋发展条例,住宅产业发展商从移交产业日期起的至少18个月内,保证产业无缺陷,如厕所泄漏、墙壁裂缝、瓷砖松脱等。
根据法律规定,发展商的律师会为此保留购价的5%。
值得注意的是,商用产业、服务式公寓以及店铺公寓并不会受到任何相关政府条规,或者任何房屋发展条例的约束。
另一方面,二手住宅产业的买家无法享受这种好处,因为他们是在“根据现状”的情况下购买。
7)具吸引力和创意的行销方案
a)100%融资。
b)免费律师费、印花税及支付费用。
c)最初几年的服务与维修费由发展商承担。
d)租金保证。
e)发展商提供赠品,如空调、卧室衣柜、厨柜以及装修厕所等。
8)最初的现金支出是最少的
在签署买卖协议时,你只是支付总数的10%。如果你申请90%贷款,在建筑期间,银行将逐步发放贷款给发展商。
一旦银行发放所有贷款,你必须开始支付利息和母金。
如果目前你的手头紧以及希望可以提高日后的收入,这或许是一个理想的财务计划。
9)对计划结婚的人有用
你可以安排结婚日期与梦想家园的竣工期在同一时期。
如果你希望产业价格在数年后有所增长,向发展商购买产业可让你以当前的价格“锁定”该产业。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

米兰兵法:接下来,市场往哪走?

走过2008年掀起的金融风暴,再到去年的大飙涨,目前再面对欧美债务危机,甚至酝酿全球衰退。
市场许多人揣测会有产业泡沫,但之后有多方反驳。
目前大家最关心的应该是:接下来,产业市场究竟会趋往哪个方向?
2009年,由于面对全球经济危机,是个经济放缓的年份;而2010年,经济则在政府推行经济振兴配套的带动下复苏。
对于一些旺区价格飙升的情况,市场的部分说法是,这是2009年需求受压所导致。
那年,发展商提供优惠配套是非常普遍的现象,即只需支付5%订金和0%利息直至一项发展计划完成为止。
同样地,各银行业提供吸引人的利率,即利息率是大约加3%或减4%。
产业价持续扬升
步入2011年,产业投资者已调整他们的投资策略。
产业价格已超越经济危机前的水平,光是2010年上半年内,巴生谷、槟城和柔佛一些旺区的有地房屋,价格就已增长了10%至30%。
国家银行发布的《2010年金融稳定与付款系统报告》,我们看到市中心和市郊部分地点的房价,已经上涨至比国家房屋价格指数高出四倍。
国行一直密切观察市场的情况,更实施了第三个房贷借贷者贷款顶限定于70%的管制政策。
然而,狡猾的产业买家却透过使用配偶或亲戚名字来申请贷款的方式,来避开这些限制。
一些买家则选择购买商务产业,因此类产业的贷款顶限是80%(而不是70%,即如果买家目前已拥有超过两项住宅产业)。
改投资商用产业
此外,商用产业的资本增值和租金回酬也比住宅产业高。因此,部分买家已经改变策略,转往投资商用产业。
利率稍涨 投资情绪续谨慎
2011年5月初,国行将隔夜政策利率(OPR)调高25基点至3%,也将法定储备率(SRR)上修至3%。
这导致银行纷纷将基本贷款利率(BLR)和基本融资利率(BFR)各提高30%至6.60%。
但部分银行仍提供扣除2%的BLR,即实际利率仍低过5%。
不过,产业投资者仍非常谨慎地看待利率稍涨的情况。
产业买家有必要根据他们的付款能力来作出购买决意,也将租金回酬预测加入考量。
如今,全新的发展计划仍持续涌入市场,尤其在巴生谷和“大吉隆坡”(Greater Kuala Lumpur)一带。
很多报告也显示,投资者仍然非常活跃,因即使产业价扬升,许多产业在推介当日便被投资者扫空。
我认为,目前要检讨管制条例对市场的影响还太早。
转向二手产业投资
问:价格不断飙涨,加上市场有许多产业将泡沫化的说法,目前投资房地产是否安全?
答:“安全”,是个很主观的词汇。我较喜欢将风险和潜能回酬作比较。过去两年内,即全球经济危机之后,价格激增30至50%是一个“一次过”的现象,而这现象不可能在今年重新出现。今年,我们很可能重返“正常化”情况,价格每年增长5%至10%。一些供应过剩地点,或价格已增长至难以接受的水平的旺区内,可能会有价格调整的现象。
目前,向发展商购买产业的风险似乎提高了很多,但潜能惠利却不是很显眼。我认为,这当中的风险包括:
(a)由于发展商在短时间内陆续推介新产业,许多地方已有供应过剩的现象。一旦新计划竣工后,市场需要时间来吸纳这些供应量。
(b)许多新公司,如承包商,已成为产业发展上。这是问题出现的迹象。
产业投资者有必要将焦点转向二手市场,那里仍有许多良好的产品。只要能够以较市价低5%至10%,而且这产业坐落在发展完善的地点,即拥有高需求且低未来供应量,我就会认为这是不错的购买选择。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

家具 时尚 设计 概念 TaZ创造潮流 引领潮流

陈爱仁积极推广“家具-时尚-设计-概念”,作为引领员工的指南。
Daniel Korb将与TaZ结盟,为后者设计全新X Flow品牌的家具产品。

英国哲学家培根曾写过《习惯论》,里面的思想已广为流传:思想决定行为,行为决定习惯,习惯决定性格,性格决定命运。
因此,大企业领导人往往兼具哲学家特质,要为公司塑造理念、指引方向,唯有这样才可以决定在市场的胜败。
陈爱仁于1999年创立TaZ Corporation私人有限公司,核心业务是研发与生产各种办公家具及储存家具,目前,客户已遍布马来西亚、印度、中东、澳洲、纽西兰、新加坡、北美洲、印尼及泰国。
凭着周详的策略、明确的目标,陈爱仁带领TaZ的员工迅速成长,取得许多大型计划的合约,国内的华为科技(马来西亚)、大马蚬壳及国油,国外的eBay、雅虎及诺基亚,都是他们的顾客。
TaZ也于2010及2011年,夺下MIFF家具设计杰出金奖。
产品概念突破
TaZ今年推出的公司标语为“Furniture-Trend-Design-Concept”(家具-时尚-设计-概念),这四个词间关系紧密,并成为他们在家具设计上的理念。
首先,家具业者必须考量产品的时尚感,思考如何让产品引领潮流;接着是产品设计的特色,确保新颖的设计可符合现代审美角度。
最后是产品概念的突破,使设计出来的家具功能更实际及符合消费者在日常生活中的需求。
“当然,现代消费者的需求已不简单。苹果手机出现后,消费者买的已经不再只是沟通功能,而是苹果的概念,如流行、卓越、划时代,以及对标志(icon)的崇拜。这种现像对家具设计师也起了影响。”陈爱仁举例。
绿色家具路尚长
提起绿色家具,陈爱仁语重心长:“国际市场上,是欧美顾客严格要求我们符合环保标准;但回到国内市场,却是我们必须鼓励客户购买绿色产品,这是一个值得业者及客户深思的现像。”
无论如何,绿色家具已成为家具制造业的潮流,这是不可改变的大趋势。
因此,TaZ在制造家具的每一个环节,包括选用的材料是否会污染环境,制造的过程是否损害环境,家具的再循环性,甚至家具的运输过程等,都贯彻环保的理念。
陈爱仁表示还有一些人误会环保的意义,以为环保是很简单的少丢垃圾多种树。
其实,所谓绿色家具的原则,除了绿色设计、绿色材料及绿色生产之外,还包括绿色包装及绿色营销,因此,TaZ在公司里每个部门的运作上也注重环保及减少浪费。
价格大众 品质不打折
TaZ即将参与3月份的MIFF大马国际家具展,除了像往年一样致力于品牌推广、展示新产品和新概念之外,争取订单也是他们的重要目标之一,而且还要兼顾大马客户与国际客户的不同需求。
因此,今年TaZ总共设立两个陈列亭,其中一个将展示针对本地市场所设计的最新工作台:X_Cept及Vibe 2,其大众化的价格将符合国内市场的需求。
毕竟大马企业与欧美企业的成本概念有异,对环保的认知也有别。
陈爱仁澄清,大众化的价格并不表示在品质上妥协,反而是设计水平上的超越。这两个系列的价格较廉宜,是因为采用了目前全球盛行的“简约风格”,省略了传统家具累赘的部份,即呈现出时尚的线条美,也减少了材料的应用。
调度灵活
他补充,TaZ拥有完善的研发与设计队伍,并设有工厂,在生产家具方面具备可灵活调度的优势。
顾客可以根据现有的产品为基础,提出在颜色、设计及功能方面的要求,TaZ将会为顾客特别定制(customize)产品。
至于针对国际市场的陈列亭,陈爱仁捎来重大消息:“我们将推介本公司一个全新的系列——X Flow,而这个品牌背后的设计师,便是世界闻名的Daniel Korb。有他的加盟,这系列新产品肯定能吸引众多国际买家的注意。”
参展打开对外门户
TaZ机构一直以来都有参与MIFF大马国际家具展,这使他们累积了许多关于经销展览会的经验,包括了陈列亭的设计,产品概念的呈现,以及如何吸引买家来参观,再进一步下订单成为公司的顾客。
陈爱仁形容MIFF就像一扇对外的门户,帮助参展商得以接触到来自各国的客户,例如欧洲、中东及东亚的买家。
此外,参展商之间的讯息共享,以及买家们的宝贵意见,都令公司获益良多。
“总体来说,参与MIFF除了使我们在国际家具市场的曝光率大大的增加之外,也成为我们推广新产品的重要平台,在打响国际知名度方面事半功倍。”
“许多国际买家在此认识TaZ,并与我们建立长久的合作关系。”
国际大师加盟
诞生于瑞士,扬名欧洲,Daniel Korb拥有超过20年的设计家具经验,秉持“简单就是美”的理念,加上建筑师的专业,以及他自己的创意与沟通能力,长期以来为他赢取了难以计数的国内与国外设计奖项。
“虽然达文西的年代已经久逝,但是,我坚持相信,我们仍然需要对这个世界有全方位的视角。”这是Daniel Korb的名言,显示出作为设计师,他赋予自己更大的使命,在其作品中注入了强烈的哲思与理想。
Daniel Korb对于事业与成功,也有一套独特的见解。他曾说:“成功永远不是结局,我们必须在商场保持主动,以免被时代搬动。”(Success is never final; it takes a while to understand a business; move before you are moved.)
或许就是这永远保持主动的想法,促使Daniel Korb近年来积极在亚洲寻觅合作伙伴,以生产他亲自设计的办公家具产品。
TaZ产品的简约风格与Daniel Korb相似,加上公司在国际享有信誉,便促成了双方的联盟。
陈爱仁形容这次的合作,是集合了德国技术、瑞士精细美、美国市场及亚洲生产的“国际化产品”。
他也认为大马家具业始终起步较迟,又不熟悉欧美文化,若要迅速在国际市场占有一席之位,寻求外国伙伴是一个可行的方案。

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