2012年3月4日星期日

米兰兵法:接下来,市场往哪走?

走过2008年掀起的金融风暴,再到去年的大飙涨,目前再面对欧美债务危机,甚至酝酿全球衰退。
市场许多人揣测会有产业泡沫,但之后有多方反驳。
目前大家最关心的应该是:接下来,产业市场究竟会趋往哪个方向?
2009年,由于面对全球经济危机,是个经济放缓的年份;而2010年,经济则在政府推行经济振兴配套的带动下复苏。
对于一些旺区价格飙升的情况,市场的部分说法是,这是2009年需求受压所导致。
那年,发展商提供优惠配套是非常普遍的现象,即只需支付5%订金和0%利息直至一项发展计划完成为止。
同样地,各银行业提供吸引人的利率,即利息率是大约加3%或减4%。
产业价持续扬升
步入2011年,产业投资者已调整他们的投资策略。
产业价格已超越经济危机前的水平,光是2010年上半年内,巴生谷、槟城和柔佛一些旺区的有地房屋,价格就已增长了10%至30%。
国家银行发布的《2010年金融稳定与付款系统报告》,我们看到市中心和市郊部分地点的房价,已经上涨至比国家房屋价格指数高出四倍。
国行一直密切观察市场的情况,更实施了第三个房贷借贷者贷款顶限定于70%的管制政策。
然而,狡猾的产业买家却透过使用配偶或亲戚名字来申请贷款的方式,来避开这些限制。
一些买家则选择购买商务产业,因此类产业的贷款顶限是80%(而不是70%,即如果买家目前已拥有超过两项住宅产业)。
改投资商用产业
此外,商用产业的资本增值和租金回酬也比住宅产业高。因此,部分买家已经改变策略,转往投资商用产业。
利率稍涨 投资情绪续谨慎
2011年5月初,国行将隔夜政策利率(OPR)调高25基点至3%,也将法定储备率(SRR)上修至3%。
这导致银行纷纷将基本贷款利率(BLR)和基本融资利率(BFR)各提高30%至6.60%。
但部分银行仍提供扣除2%的BLR,即实际利率仍低过5%。
不过,产业投资者仍非常谨慎地看待利率稍涨的情况。
产业买家有必要根据他们的付款能力来作出购买决意,也将租金回酬预测加入考量。
如今,全新的发展计划仍持续涌入市场,尤其在巴生谷和“大吉隆坡”(Greater Kuala Lumpur)一带。
很多报告也显示,投资者仍然非常活跃,因即使产业价扬升,许多产业在推介当日便被投资者扫空。
我认为,目前要检讨管制条例对市场的影响还太早。
转向二手产业投资
问:价格不断飙涨,加上市场有许多产业将泡沫化的说法,目前投资房地产是否安全?
答:“安全”,是个很主观的词汇。我较喜欢将风险和潜能回酬作比较。过去两年内,即全球经济危机之后,价格激增30至50%是一个“一次过”的现象,而这现象不可能在今年重新出现。今年,我们很可能重返“正常化”情况,价格每年增长5%至10%。一些供应过剩地点,或价格已增长至难以接受的水平的旺区内,可能会有价格调整的现象。
目前,向发展商购买产业的风险似乎提高了很多,但潜能惠利却不是很显眼。我认为,这当中的风险包括:
(a)由于发展商在短时间内陆续推介新产业,许多地方已有供应过剩的现象。一旦新计划竣工后,市场需要时间来吸纳这些供应量。
(b)许多新公司,如承包商,已成为产业发展上。这是问题出现的迹象。
产业投资者有必要将焦点转向二手市场,那里仍有许多良好的产品。只要能够以较市价低5%至10%,而且这产业坐落在发展完善的地点,即拥有高需求且低未来供应量,我就会认为这是不错的购买选择。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

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