2012年3月4日星期日

米兰兵法:向发展商买产业好处多

基本上,有两种方式购买产业。你可以向发展商购买尚在建筑的新单位(有些发展商有销售已完成的新单位,或有可能是未售出的单位),或者你可以从二手市场购买旧产业。
在1997年之前的“大马能”或高经济增长时代,最容易赚钱的方法便是趁产业推出市场时,向发展商订购3个单位。
当产业在2至3年后竣工时,你把其中2个单位卖出,所赚取的盈利将足以还清第三个单位的贷款。
那个时候,看见人群为了订购几个单位而排队几天,甚至是几晚,是很正常的事情,情况和1、2年前一样。就算是排队的号码也很值钱!
这就是“动机买家”(Motivated Buyers)的时代——人们都有一种“怕输”(福建话为的心态,害怕在所有单位被认购之前,无法订购到足够数量的好单位。
价格或发展商的信誉反而不是一个问题。当时的想法是以高价买,更高价卖!
选择信誉好发展商
自1997/98亚洲金融危机后,看见一些遭搁置或劣质项目,从而窥探向发展商购买产业的高风险。这些投资策略至今仍然有效。
想在今天的市场成功,你必须:
a)选择合适的产业类型,因为生活方式是当今最重要的因素。
买家所关注的东西包括摩登设计、设施,如游泳池、保安、至少2个停车位以及进出方便等等。
b)选择有信誉和记录良好的发展商,因为“发展商风险”极高。
c)选择合适的地点,即高需求以及目前和未来的供应低。
d)在合适的时机或价格购买。建议你看准购买的时机,以及避免在市场高峰期购买,以防万一当产业在2至3年竣工后,遇上经济低迷时期。理想的情况下,你应该在市场低迷或经济走出衰退时购买。
在这篇文章中,我们应该研究向发展商购买的优势。
【向发展商购产业的9大优势】
1)有机会以“廉价”购买
发展商的价格通常都是最低价。因此,在大多数情况下,你是以最低价购买,当然发展商已经为该单位作出合理定价,而且地理位置是十分优越的。
因此,重要的是要做好功课,以确保发展商的销售价格可媲美与同一地区内的其他发展商。为质量相似的项目作出价格比较的最佳方法是,根据每平方尺的价格。
2)在最短的时间内,价格快速升值
吸引许多投资者向发展商购买产业的最大优势是,价格通常在最短的时间内,最快升值。当产业在2至3年后竣工时,价格通常会增值至少10至20%,这计算了利息与持有成本。
假设你支付的首期是10至20%,这意味着在短短数年内,获得100%或更多现金回酬。
3)指定人士获得折扣
许多发展商为公务员、土著、公司职员及商业伙伴等等,提供5至10%折扣。如果你有幸获得折扣,应该考虑充分利用它,因机会不可能永远存在。
另一个可以享有折扣的方式便是,连同有兴趣的朋友、亲戚或者同事,向发展商购买。与其你们每个人各自购买1个单位,你可以组队,与发展商洽谈团购的折扣。
4)“早起的鸟儿”(EarlyBird)的优势
俗语说:“早起的鸟儿有虫吃”。如果你是一个“早鸟”,你可以选择你喜欢的单位,它可以面向一个公园、早晨的太阳、角头单位、高楼层等。通常,你还可以享有一个具吸引力的“早鸟”优惠!
许多投资者在发展商推出项目初期已作出投资,一旦后期阶段以更高的价格推出,早期阶段的价格将自动水涨船高。
5)全新单位
你可以给自己购买一个全新且富有最新现代设计与布局的产业,而不是购买一个已经20年的旧单位,需要不时进行重大维修或重新油漆。
6)保证无缺陷
根据房屋发展条例,住宅产业发展商从移交产业日期起的至少18个月内,保证产业无缺陷,如厕所泄漏、墙壁裂缝、瓷砖松脱等。
根据法律规定,发展商的律师会为此保留购价的5%。
值得注意的是,商用产业、服务式公寓以及店铺公寓并不会受到任何相关政府条规,或者任何房屋发展条例的约束。
另一方面,二手住宅产业的买家无法享受这种好处,因为他们是在“根据现状”的情况下购买。
7)具吸引力和创意的行销方案
a)100%融资。
b)免费律师费、印花税及支付费用。
c)最初几年的服务与维修费由发展商承担。
d)租金保证。
e)发展商提供赠品,如空调、卧室衣柜、厨柜以及装修厕所等。
8)最初的现金支出是最少的
在签署买卖协议时,你只是支付总数的10%。如果你申请90%贷款,在建筑期间,银行将逐步发放贷款给发展商。
一旦银行发放所有贷款,你必须开始支付利息和母金。
如果目前你的手头紧以及希望可以提高日后的收入,这或许是一个理想的财务计划。
9)对计划结婚的人有用
你可以安排结婚日期与梦想家园的竣工期在同一时期。
如果你希望产业价格在数年后有所增长,向发展商购买产业可让你以当前的价格“锁定”该产业。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

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