2012年3月30日星期五

房地产篇-柴久兄分享房地产投资

PART 1.
1.注册公司买楼是有办法解决掉给20%税务。
2.一些银行愿意提供100%贷款给做低风险生意的公司,那100%不完全是flexi loan,可以是20%OD,由banker决定。
3.两个人联名买楼,一个人做借贷者(他不超过2间),一个人做担保者(他超过3间),可以借90%,只有CIMB和Alliance允许这样做。
4.AIA的房贷已经从30年提高到40年,4.85%p.a 和5.25%p.a(zero moving cost),假设BLR永远不会低过5%,或者拿来自住的,fixed rate还真的可以考虑。
5.只要跟他人注册公司联名买楼,他是借贷者,你是担保者,担保者的个人CCRIS不会出现这负债,意思就是,他可以无止尽瞒过银行拥有无限房产。

另外,其实70%限制一出,MBSB不受限制好像没多少人懂,利息高,没错的话也有高过100%的loan,类似renovation和MRTA的东西,我在寻找着有料的MBSB banker.

红狼兄确定了那劲爆100%商业贷款记得分享它的条件哦。
你们超过25间正现金流房产,support在公司的profile,加上PLC Prop,谈判筹码是真的不同滴。

有件事要请教:
银行提高BLR的话,每间银行都强制每月供款一定要增加,还是增加贷款年份?好像不同银行不同做法。
红狼兄-多数都需要增加供款数额,这也是提高BLR的目的所在 
如果强制每月供款增加,没供到那个数额的话,CCRIS还是一直'0'吗?
红狼兄-  供少的话,银行会打电话来追债
我最近就遇过这个问题,支票上少写了RM2,银行打两次电话来追,叫我补回RM2
关于CCRIS是否会是'0',这要视credit official的决定吧 

如果银行没强硬提高每月供款,CCRIS又美美的话,我宁愿它增加我的贷款年份,这是求之不得的。
问题是,本来就供到70岁的话还能去到80-90岁吗?


房产投资要搞大来做,make connection非常重要,尤其我认为最重要的还是Banker。

跟C咖banker借不到90%,跟A咖banker还是借到90%
Profile不好跟A咖Banker借不到钱,却可以跟相熟的A咖banker借到钱
跟A咖banker借到90%,或许可以跟S咖banker借到100%
借到尽了,跟相熟的A咖Banker借不到,可以跟相熟的S咖banker继续借
万一有什么代之,相熟的S咖banker还可以帮你解决融资周转的问题,银行是欢迎谈判滴
用公司借政府低息贷款,拿不用还的政府grant,S咖banker能做到吗?能,share share就万事掂。

结论:要找到S咖Banker

100%贷款政府怎样吹都好,还是Banker话事。
楼市不好,Banker降低利息,推出更好的配套还是可以成为推高楼市的最强动力
例子:贷款40年,DIBS等
政府限制70%也好,Banker还是有办法走漏洞让买家拿到90%以上的贷款
当然政府还是可以来更硬的,加上Banker也感觉到高风险决定收伞的时刻,就是楼市崩盘的最强动力。

结论:(最近想到的) 成也Banker,败也Banker!
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PART 2.

那个paid up capital的税是那样没错。

房产投资的注册公司有两种
1.Investment Holding Company(纯投资用途的公司)
2.Business of Holding of an Investment(一般生意公司买房产)

不止卖屋的盈利,租金也算是income。
租金收入可以弄成投资收入和生意的收入(个人投资也一样)。
其中一种可以节省更多税务。

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