2012年4月3日星期二

Tan81分享房地产投资:谈租金

替网友回答一些疑问的过程,发现这是对大家有帮助的一些资料。
和大家分享。

很多人不知道房贷可以合法的节税。
举个例子说,我们有300K的房贷,
我们可以在房贷开始的时候,就把现金RM299K放入房贷的户口。
税收局不会检举,因为我们不是用现金买屋子,我们是在负债。
这么做,银行也就赚不到我们的利息。

这样的投资可以赚到的有:
1)接近 6% 的租金(因为没有负担银行利息)。
2)房子的增值。
3)如果房子有维修,还可以当成亏钱来扣税
既是说可以把房子的投资当成亏钱的投资来处理,
就享有更多的扣税。

房产投资相比其他的投资,最大的好处就是杠杆(借贷),
和拥有很高的Cash On Cash Return。

以我们2009年10月买入的房产为例:

1060Sqft
每月供期:RM1300
管理费:RM200 (RM0.19 Per Sqft)
买价:RM320K

付出的现金是:
1)头期:32K
2)律师费:9K
共 RM41K。 没有装修和买家具,因为屋子的条件很好。

我们出租RM2200。每个月净赚RM700,一年是RM8400。
一年内,屋子增值了RM100K 左右,现在市价RM420K以上了。
我们的利润是 RM 100K + 8400 = RM108400 (这还不包括已经付换的部分贷款)
扣除5%的盈利税,售卖的2%佣金等,如果现在卖出,
净赚 RM95000。

这间单位,经过了一年后售出,
Cash On Cash 的年回报率是 95000/41000=231.7%

不过,我要提醒大家,通常Condo的增值速度大约是5% 一年,依赖通货膨胀的速度。
通货膨胀越严重,房产的价格飙升得越多。这一轮的增值,多数是钞票贬值的效应。

不过,房产也会随着租金上扬,而调整其增值速度的。
等下,再给大家另外一个有关的计算题。

同样一个单位为例子:

前屋主把相同单位租出去的租金是RM1800。
1800*12/320000=6.75%
6%是房产投资里的神奇数字。
只要得到这个回报率,就差不多等于不用供房子了,
包括支付30年的贷款和管理费。

如果我们以RM1800 出租,扣除银行供款 RM1300,
管理费RM200,每个月大约有RM300。如果经由Agent出租,
还要给一次过的佣金RM1800,那么每个月的现金流大约是RM150,
是+ve Casflow。

所以,这个就是为何那么多投资者要找6%以上的房产投资,
因为这会是 +ve Cashflow 的开始。

问题是,很多人都找不到。市场中,有6%的房产,属于生金蛋的母鸡。
如果你不买,很快就会有懂的人,向银行借钱买去了。
通常Agent 卖的房子,都是4-5%左右。
如果是有地房产,还可能低至 3%。大家可以尝试对你的周遭的产业价格,对比租金,
就会看到是什么比例了。

老实说,这个单位我们没有买到便宜。
不过,我们的租金上涨了,除了市场因素,也是因为我们找租户的能力提升了。
我们把这个比例拉高了,目前的租金是RM2200。
2200*12/320000=8.25%。

如果我要卖这个房子,我会卖320000给新买家,给他有8.25%回酬的工具吗? 
不可能!

如果我跟着6%(有 +ve Cashflow )来卖,相信已经有很多人要了。
一年的租金是26400,6%的售价是 26400/0.06=440000 了。
如果跟着5%来卖,这个单位就值 26400/0.05=528000 了。

不管市场有没有增值,如果租金回报高,投资者Offer 的价格也会一样水涨船高。

这就是为何租金在房产投资那么重要的原因了。 


在思考着这个单位的一些数学题。

350K的买价,Loan 是0.7*350K=245K。
供款是 RM1200。杂费 RM300。
租金 RM2500,还有每月正现金流 RM1000。

投资者注资 100K,靠租金,大约在4年就可以回本。

这一带的产业在过去的10年,资本增值大约是4%左右。
估计5年后,可以 Refinance 额外 100K。
即使租金完全不涨价(其实是不可能的),每月供款会增加 RM700, 
还是有正现金流。

简单的总结来说,
投资者可以在4年左右拿回 100K 的现金成本。
一年后,再有额外的 100K 净利可以分享。
如果分享比例是50:50,那么就是额外的50K。

这间房产,还没有出售,依然继续赚钱。
同时,保留了房价的纸上盈利100K。

投资者在5年左右,共赚200K。
复利回报是14.4%。
5年开一番。

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