2014年8月20日星期三

李嘉诚真的爱囤地吗?


李嘉诚旗下长和系,过去半年将70%的投资都给予了欧洲,比中港相加的5倍还要多。长和系为什么进入内地发展逾20年始终水土不服,到了欧洲则如鱼得水?有什么他在欧洲能做到,在内地却永远无法做到呢?

华人首富李嘉诚“撤资西进”的举动,从去年底开始引来争论不休。事态进展到今天越发清楚,李首富在欧洲的新闻是投资10亿英镑(约130亿港元),启动英国伦敦金丝雀码头附近大型商业住宅项目;而在内地的大新闻,则是因“囤地”被批得如同过街老鼠。李嘉诚在内地的“水土不服”,与他在欧洲的“如鱼得水”,对比如此鲜明。

  在近期披露的长和系中期业绩中,欧洲获得集团的投资支出接近70%,比中港相加的5倍还要多。即便李嘉诚在报告中强调中国经济增长幅度依然无人能及,而欧洲则前景不稳定,但集团资源投放的严重倾斜,似乎更能说明他的心之所向。

  明眼人都知道,欧洲的经济再怎么恢复,GDP增幅也绝不可能超过中国内地。但可以预见的是,未来即便两地的经济高低波动,李氏王国西进的方向已经不会改变。

  九十年代进入内地的李嘉诚,一度想在内地复制发展香港地产的成功经验,然而始终无法做到,如今他却找到了可以复制“香港经验”的理想国,那就是欧洲,最称心如意的地方,则是英国。李嘉诚有什么在欧洲做得到,在内地却永远无法做到呢?

  李嘉诚真的爱囤地吗

  近期在英国伦敦启动的金丝雀码头附近商住项目,拿到地块的时间其实是2005年,这个拿地时间还早于他在内地不少被指“囤地”的地皮。不少读者可能会有疑问,李嘉诚就是这么爱到处囤地吗?

  答案是又对又不对。事实上,这是因为内地的房地产市场与香港和英国相比,有不少根本性的区别。首先,内地对于“囤地”的规定,时间限制非常短,大多要求在土地交付日起1年内开工,3年内竣工。而在房地产市场比较成熟的香港,普遍的住宅建设周期均在5年以上,商业楼宇的周期则更长。依照香港开发商固有的施工程序,要缩短建设期可以说非常困难。

  同时,香港房企也拥有多年来房地产高低周期波动的经验,为了避免在楼市波动中被迫卖楼的风险,香港开发商在内地也普遍利用“长周期”的开发模式。

  在欧洲尤其英国,情况与香港更为相似。这里土地资源非常有限,开发商并没有也不可能有迅速开发、做大规模的意欲。长期开发,精耕细作,最终吃透土地多年升值的溢价,与同业之间则以品质竞争,是市场上通行的做法。

  其次,由于内地土地卖出细节并不透明,开发商不花钱用市政工程项目承诺“换”地皮,乃至拿地后长年“分期付款”的情况很多,所以在内地“囤地”等升值的诱惑巨大,打击囤地也有极大的必要性。然而在香港乃至英国,卖地全程公开,土地售卖前更已经在合同中清楚约定了何时完工,建造多少单位,买地后房企则需要在一个月内就自行融资交清地款,货银两讫,因此“囤地”极少成为问题。

  最后,以李嘉诚为代表的香港开发商奉行低负债原则,例如与内地同行动辄超过100%的负债率相比,长实在内地业务部分基本没有贷款,到今年6月底集团净负债率甚至仅有1.6%。这样低的负债率,对于开发的速度,显然是没有推动力的。

  不过在事情的另一面,低负债令李嘉诚能够有效降低企业的运营风险,对于上市公司而言,更能赢得投资者的心,也让许多开发商最头痛的融资问题在李嘉诚从来不是问题。再加上,李嘉诚拥有汇丰银行这个近40年来合作无间的“老朋友”,不但融资绝无障碍,更能为他不断提供最珍贵的并购、投资信息,为他在欧洲的拓展穿针引线。

  投资公用事业的秘密

  李嘉诚来到欧洲,最引人注目的还不是地产投资,而是大手笔买下各类公用事业资产。例如作为英国历史上最大单一投资者,李嘉诚投资英国已经超过300亿英镑,旗下公司遍布电力、燃气、水务、港口等等。许多分析人士都已经指出,这种情况与李家的“香港模式”极为相似。

  在香港,地产财团普遍垄断公用事业,公路、电力、燃气、巴士公司等大多掌握在李嘉诚、郑裕彤、新鸿基郭氏兄弟、李兆基等家族的手中。

  以公用事业作为房地产的补充,一方面是以李嘉诚为代表的香港地产富豪经历楼市多次起落后,选择的在经济动荡中依然能保持盈利的最佳策略。这类保守的大型公共事业,在行业中往往占据垄断地位,例如李嘉诚旗下的香港电灯,数十年来持续获得与净固定资产成比例的准许回报,几乎每投资100元就能有30元稳定回报(具体可参看本人此前在新浪财经意见领袖专栏发表的文章:《李嘉诚为何永远在赚钱》)。

  在公用事业的投资中,房企每年都能获得固定的利润,不少都是收取利息,这样稳定的现金流正好能作为周期性很强的大型房地产集团的“财务缓冲”。即便欧洲的整体经济几乎无增长,但以李嘉诚和儿子李泽钜的精明,选择的公用事业年回报却可以在15%左右。

  许多人并不了解的另一面则是,公用事业在需要的时候,往往能直接为开发商补充低价土地资源。香港目前的老牌住宅如北角城市花园、南区海怡半岛、红磡海逸豪园等,就都是李嘉诚利用原本电厂的用地开发的豪宅。北角大型商场和住宅港运城,则是太古集团利用原巴士厂旧址改建的。位于九龙中部的原煤气厂,也被富豪李兆基开发成豪宅“翔龙湾”。因此,各种公用事业可以说进可攻、退可守,是大地产集团投资的上佳之选。


  一言以蔽之,李嘉诚来到英国,追求的是像在第一代“李家的城”香港一样,在土地资源和公用事业上占据垄断地位,这也是长和系在全球扩张的终极目标。与内地的开发商完全不同的是,李嘉诚从来没有打算在高风险的楼市起伏中随波逐流。他深信对于长和系这样的大集团而言,只有垄断才是最保险、最稳定的盈利模式。

  长和系早期进入内地时,曾经也想将这样的模式“复制”过来,因此一度投资了大量港口和公共设施。然而,在幅员辽阔而且充满制度障碍的内地,李嘉诚的垄断目标显然不可能实现。另一边经济危机阴影中的欧洲,各国政府和大型机构则纷纷甩卖公用事业筹资,为李嘉诚的垄断模式提供了最佳的操作机会。显然,未来无论内地的经济增长和改革成果如何亮丽,欧洲才是李氏王国的真正福地。

没有评论:

发表评论

热门帖子

布蘭特原油